本周这个思索，就一直在心里没放下。
祖师爷巴菲特说过，股票其实也就是债券，不过是没有明确赎回期限的债券罢了。
那么，我今天就想用债券的思路看看万科。
其实房地产和零售业，餐饮业，就商业模式而言，并无本质区别。都是用净资产做生意本去买过来原材料，加工包装一下，再加价卖出去。利润收益多少，主要就取决于净资产的收益率即ROE。
按照ROE三要素看万科，
流动越快，周转越快，ROE也越高，像万科，已经标准化作业周期，不囤地了，基本开发周期控制在两年内。
产品溢价，这点万科有品牌优势，改善首选有溢价权。
杠杆率，以及借贷成本（做大业务也吞噬利润），这点龙头房企已经把利率压到最低了，杠杆率也是稳定。
是不是上述的三要素看来，万科的ROE应该是比较稳定的？翻看雪球万科财务的信息， 确实，如下图，过去五年，万科ROE从19%-22%小范围波动。
把它想成债券，收益率就是ROE/PB，20%/1.62=12.3%，
假设市场无风险利率是5%，对比无风险利润，12.3%/5%=2.4倍，比当前价位的2.4倍应该是万科的合理股价，安全边际打个8折，2倍吧。
所以，当下合理估值3.2PB，18PE，
期待万科翻倍。