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股市分析:龙头地产股的合理估值应该是多少?

发布时间:2020-10-03相关聚合阅读:

原标题:股市分析:龙头地产股的合理估值应该是多少?

本周这个思索,就一直在心里没放下。

祖师爷巴菲特说过,股票其实也就是债券,不过是没有明确赎回期限的债券罢了。

那么,我今天就想用债券的思路看看万科。

其实房地产和零售业,餐饮业,就商业模式而言,并无本质区别。都是用净资产做生意本去买过来原材料,加工包装一下,再加价卖出去。利润收益多少,主要就取决于净资产的收益率即ROE。

按照ROE三要素看万科,

流动越快,周转越快,ROE也越高,像万科,已经标准化作业周期,不囤地了,基本开发周期控制在两年内。

产品溢价,这点万科有品牌优势,改善首选有溢价权。

杠杆率,以及借贷成本(做大业务也吞噬利润),这点龙头房企已经把利率压到最低了,杠杆率也是稳定。

是不是上述的三要素看来,万科的ROE应该是比较稳定的?翻看雪球万科财务的信息, 确实,如下图,过去五年,万科ROE从19%-22%小范围波动。

把它想成债券,收益率就是ROE/PB,20%/1.62=12.3%,

假设市场无风险利率是5%,对比无风险利润,12.3%/5%=2.4倍,比当前价位的2.4倍应该是万科的合理股价,安全边际打个8折,2倍吧。

所以,当下合理估值3.2PB,18PE,

期待万科翻倍。